Os impactos da Reforma Tributária para o Setor Imobiliário são preocupantes, embora o discurso do Governo tenha sido no sentido de simplificar e facilitar a apuração tributária no país, o que se vê é um aumento significativo da já elevada carga tributária para alguns setores da economia.
A proposta de reforma tributária foi aprovada em julho de 2024 pela Câmara dos Deputados e neste momento estão em trâmite no Congresso Nacional as PLP´s (Projetos de Lei Complementares) de números 68 e 108, que visam detalhar as bases de cálculo e normatizar a apuração dos tributos que entrarão em vigor no Brasil a partir de 2026.
Esta reforma tributária está tirando o sono do empresariado do mercado imobiliário, pois dentre as medidas apresentadas, destaca-se o aumento significativo na alíquota do imposto sobre empresas que vendem imóveis.
Primeiramente é importante destacar que a reforma tributária impactará exclusivamente as receitas sobre o consumo, não impactando os ganhos com renda e patrimônio, os quais o Governo pretende fazer mudanças em outros projetos de lei a partir de 2025.
Atualmente temos no Brasil cinco diferentes tributos sobre o consumo, o ICMS que é de origem Estadual, o ISSQN, que é de origem Municipal e o IPI, PIS e COFINS, que são de origem Federal. O objetivo da reforma tributária foi o de unificação desses cinco tributos em um único, denominado IVA (Impostos sobre o Valor Agregado), com o objetivo de terminar desta maneira com a guerra fiscal entre Estados e Municípios.
Neste artigo, pretendo destacar os principais pontos desses impactos no setor imobiliário, a saber:
Fim da Cumulatividade
Atualmente o setor imobiliário paga imposto cumulativo, ou seja, a apuração do PIS, COFINS e RET é realizada exclusivamente sobre o valor de venda dos imóveis, desconsiderando o valor dos custos incorridos. A partir da reforma tributária, o conceito de cumulatividade no Brasil está sendo extinto, desta maneira, teremos que apurar o débito de IVA sobre a venda, e o crédito sobre os custos diretamente ligados a produção (terreno, projetos, mão de obra contratada de terceiros e materiais aplicados).
Extinção do PIS e COFINS e inclusão do IVA
Não haverá mais o pagamento de PIS e COFINS para quem é optante pelo lucro presumido, hoje de 0,65% e 3%, respectivamente, sendo estes tributos substituídos pelo IVA, com alíquota prevista de 26,5% (isso mesmo! 26,5%).
Importante destacar que quem é optante pelo RET, manterá o pagamento do tributo, com uma alíquota diferente, de 1,9%, entretanto, deverá efetivar a apuração e pagamento do IVA, assim como ocorrerá com os optantes pelo Lucro Presumido.
Fator de redução da alíquota do IVA para o Setor Imobiliário
No Projeto de Lei há previsão de redução da alíquota para o Setor Imobiliário na ordem de 40%, portanto, a alíquota final ficará em 15,9%, ainda muito alta, impactando de forma relevante o preço final dos imóveis no Brasil.
Redutor Social
O Governo criou o Redutor Social para venda de imóveis, onde na apuração do débito do IVA, para venda de unidades imobiliárias construídas, a redução por venda será de 100 mil reais, e para venda de lotes, o valor do redutor social será de 30 mil reais. O objetivo é que as vendas de imóveis mais baratos possam ter menor tributação e assim, menor impacto para o consumidor final de baixa renda.
Para que tenhamos uma noção exata do impacto da reforma tributária no setor imobiliário, abaixo elencamos um exemplo prático, com a venda de um imóvel de 1 milhão de reais, com custo de construção de 500 mil reais. Veja abaixo como são calculados os tributos atualmente pelo RET e pelo Lucro Presumido:
Agora vejamos o mesmo exemplo, tanto no RET como no Lucro Presumido, com as medidas adotadas pelo Governo na reforma tributária:
Como pode ser visto no exemplo acima, além dos impactos para o setor imobiliário serem nefastos em relação ao aumento significativo do percentual de impostos, a forma de apuração, controle e despesas administrativas vão ser muito maiores, pois na forma atual, há muito simplificação para a apuração tributária do setor, e no novo modelo, a dificuldade e detalhamento será muito maior, exigindo mudanças nos sistemas operacionais, sistemas de gestão, controles internos e governança.
Para efeito de análise, os impactos em várias faixas de preços de vendas de imóveis, os custos tributários ficariam da seguinte forma (para empresas optantes pelo RET):
- Para um imóvel de até R$ 240 mil, a tributação passaria de 4% para 7,1%.
- Para um imóvel de R$ 500 mil, o aumento seria de 4% para 7,6%.
- Para imóveis de R$ 1 milhão, a carga tributária iria de 4% para 8,3%.
- Para imóveis de R$ 2 milhões, de 4% para 11,2%.
Teremos aumento médio de mais de 100% dos tributos pagos atualmente, isso precisa ser revisto pelo Governo Federal, o setor imobiliário é muito importante e significativo para a economia nacional, e no final haverá repasse desse aumento no preço dos imóveis, prejudicando o consumidor final, principalmente aquele que tem menos salários, que verá ainda mais distante o sonho da casa própria.
Sobre a forma de transição do regramento atual para o novo formato da reforma tributário, destacamos que não haverão impactos no ano de 2025, ainda permanecendo vigentes neste ano as regras atuais, sendo os prazos de alteração os seguintes:
- 2026: início da cobrança da CBS e do IBS em 2026, com alíquota de teste de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS;
- 2027: extinção do PIS/Cofins e elevação da CBS para alíquota de referência (a ser definida posteriormente pelo Ministério da Fazenda);
- 2027: redução a zero da alíquota de IPI, exceto para itens produzidos na Zona Franca de Manaus e inclusão do IS – Imposto Seletivo;
- 2029 a 2032: extinção gradual do ICMS e do ISS;
- 2033: vigência integral do novo sistema e extinção dos tributos e da legislação antigos.
Importante destacar que este artigo foi elaborado com base no projeto de lei que está em trâmite no Senado Federal, e muita coisa pode ser alterada, pois ainda há esperanças de que ocorram alterações para o setor imobiliário, uma vez que muitas entidades organizadas estão pleiteando diminuição de carga tributária e esclarecimentos de pontos relevantes na redação final do projeto de lei, que embora tenha passado pela Câmara dos Deputados, ainda está em análise no Senado. Os principais pleitos do setor são:
- Redução de 60% da Alíquota do IVA para entidades imobiliárias (hoje está em 40%);
- Redução de 80% da Alíquota do IVA para locação (hoje está em 60%);
- Inclusão de regras no Regime de Transição para preservar o equilíbrio financeiro de empreendimentos e contratos já firmados;
- Outras reduções da base de cálculo para evitar aumento significativo da carga tributária de locações;
- Estabelecer regras claras para pessoas físicas na venda de locação de imóveis;
- Garantir o regime de caixa para venda de imóveis e locação;
- Alterar as normas que possibilitem a antecipação da cobrança do ITBI.
Agora é torcer para que o setor consiga estas mudança necessárias para que o impacto tributário não seja tão relevante como está no plano atual do Governo.
Rodney Guardia
É sócio do Grupo Mapah, graduado em Ciências Contábeis com ênfase em Auditoria, e pós-graduado em Auditoria e Perícia, possui 27 anos de experiência na área de consultoria e tributos.
